Ley de desarrollo de unidades múltiples entró en vigor el 1S t Abril de 2011. Las implicaciones de la misma se describen brevemente a continuación.
El acto se aplica a desarrollos residenciales donde hay 5 o más unidades. Esto incluye desarrollos de apartamentos y casas. También se aplica a desarrollos mixtos con propiedades comerciales, sin embargo, se tratan de manera ligeramente diferente, por ejemplo, con respecto a los derechos de voto y el fondo de amortización. La ley no cubre los desarrollos que son exclusivamente comerciales.
El Anexo 1 de la Ley detalla las secciones que se aplican a los desarrollos residenciales de 2 a 4 unidades y el Anexo 2 de la Ley se aplica a los desarrollos de unidades múltiples que consisten únicamente en casas que tienen una estructura de compañía de administración del propietario.
En el caso de futuros desarrollos las áreas comunes deberán ser transferidas del desarrollador a la compañía de administración antes de que se pueda vender una sola unidad en el desarrollo. Esto se establece en el artículo 3 de la ley.
Sin embargo, el desarrollador mantendrá un interés beneficioso en las áreas comunes hasta que se vendan las unidades para permitirle completar el desarrollo.
Una vez finalizado el desarrollo, el Promotor jurará una declaración estatutaria en el sentido de que el interés beneficioso de las áreas comunes y la reversión se ha transferido a la sociedad gestora.
Una vez finalizado el desarrollo de unidades múltiples, el desarrollador deberá proporcionar a la empresa gestora de cada propietario la documentación establecida en el anexo 3 de la Ley.
Es importante tener en cuenta que los desarrolladores deberán contratar a un abogado independiente para que se ocupe de la transferencia de las áreas comunes. El propio abogado del desarrollador no puede actuar en su nombre a este respecto.
Desarrollos existentes
En el caso de Desarrollos Existentes: Estos se tratan en los artículos 4 y 5 de la ley. La Ley establece que todos los desarrollos existentes deben transferir las áreas comunes a la sociedad gestora dentro de los 6 meses siguientes al 1 de abril de 2011.
Esto es extremadamente problemático ya que muchos desarrollos no han cumplido con la ley.
Esto creará problemas para las personas que intenten vender una casa o apartamento en el desarrollo, ya que se le puede recomendar al comprador potencial que no compre la propiedad hasta que las áreas comunes hayan sido transferidas.
Esto creará retrasos en las ventas y potencialmente hará que sea muy difícil vender dicha propiedad. Si bien el dueño de la propiedad puede acudir a los tribunales para hacer cumplir las disposiciones de la Ley, esto será muy costoso y también presenta otros problemas, por ejemplo, en los casos en que el desarrollador ya no existe. La Ley no aborda el problema de lo que sucede cuando el desarrollador ya no existe.
Los desarrolladores deben ser conscientes de que la Sección 18 de la Ley considera que el desarrollador es el propietario de las unidades no vendidas y, por lo tanto, responsable de los cargos por servicio de la unidad no vendida.
Además de esta Sección 19, se establece que el desarrollador en este tipo de desarrollos también debe contribuir al fondo de amortización con respecto a las unidades no vendidas.
Resolución de disputas
La Sección 24 de la Ley trata de la resolución de disputas con respecto a desarrollos de unidades múltiples.
La Ley establece que una persona puede solicitar al Tribunal de Circuito hacer cumplir los derechos conferidos u obligación impuesta en virtud de la Ley.
El Tribunal podrá dictar una orden u órdenes que considere oportunas si está convencido de que se ha infringido un derecho o no se ha cumplido una obligación.
La Ley también confiere jurisdicción única al Tribunal de Circuito para ordenar a las partes que participen en la mediación en cualquier disputa de unidades múltiples.
Todas las partes deben cumplir con las instrucciones para participar en la mediación. Es importante tener en cuenta que el presidente de la mediación proporcionará un informe a la corte y si surge que un participante no cooperó y no participó activamente en el proceso, la corte puede dictar una orden de costos contra la parte que no coopera.
La legislación no llega lo suficientemente lejos
Si bien esta nueva ley intenta brindar protección y resolución de disputas para futuros compradores de apartamentos, se ha argumentado que no va lo suficientemente lejos.
Por el momento no está claro cómo se controlarán y aplicarán las disposiciones de la ley. En particular, la disposición para asegurar la terminación, mantener el estándar de construcción y facilitar un enganche más eficiente y traspasos exitosos no ha mejorado significativamente.
La ley tiene una serie de problemas y genera serias dificultades para los desarrolladores y para las personas que intentan vender un apartamento o una casa en un desarrollo existente donde las áreas comunes no se han transferido, especialmente cuando el desarrollador ya no existe.
Parecería que en ausencia de enmiendas a la ley es probable que aumenten las controversias.
