बहु-इकाई विकास अधिनियम 1 पर लागू हुआसेंट अप्रैल 2011. उसी के निहितार्थ संक्षेप में नीचे दिए गए हैं।

अधिनियम आवासीय विकास पर लागू होता है जहां 5 या अधिक इकाइयां हैं। इसमें अपार्टमेंट और घरों के विकास शामिल हैं। यह वाणिज्यिक संपत्तियों के साथ मिश्रित विकास पर भी लागू होता है, हालांकि उन्हें वोटिंग अधिकार और डूबते फंड के बारे में उदाहरण के लिए थोड़ा अलग तरीके से व्यवहार किया जाता है। अधिनियम ऐसे घटनाक्रमों को शामिल नहीं करता है जो विशेष रूप से वाणिज्यिक हैं।

अधिनियम की अनुसूची 1 उन खंडों का विवरण देती है जो 2 से 4 इकाइयों के आवासीय विकास पर लागू होते हैं और अधिनियम की अनुसूची 2 उन बहु-इकाई विकासों पर लागू होती है, जिनमें केवल उन घरों का समावेश होता है जिनके पास मालिक की प्रबंधन कंपनी संरचना होती है।

के मामले में भविष्य में होने वाली घटनाक्रम विकास में एक इकाई को बेचने से पहले आम क्षेत्रों को डेवलपर से प्रबंधन कंपनी में स्थानांतरित करना होगा। यह अधिनियम की धारा 3 में निर्धारित किया गया है।

हालाँकि, डेवलपर तब तक आम क्षेत्रों में एक लाभकारी रुचि बनाए रखेगा जब तक कि इकाइयों को विकास को पूरा करने के लिए बेच दिया जाए।

एक बार विकास पूरा हो जाने के बाद, डेवलपर इस आशय की सांविधिक घोषणा की शपथ लेगा कि आम क्षेत्रों में लाभकारी हित और प्रबंधन कंपनी को उलट दिया गया है।

मल्टी-यूनिट विकास के पूरा होने पर डेवलपर को प्रत्येक मालिक की प्रबंधन कंपनी को अधिनियम की अनुसूची 3 में निर्धारित दस्तावेज प्रस्तुत करना होगा।

यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि सामान्य क्षेत्रों के हस्तांतरण से निपटने के लिए डेवलपर्स को एक स्वतंत्र वकील नियुक्त करना होगा। इस संबंध में डेवलपर का अपना वकील उनके लिए कार्य नहीं कर सकता है।

मौजूदा विकास

मौजूदा विकास के मामले में: ये अधिनियम की धारा 4 और 5 के तहत निपटाए जाते हैं। यह अधिनियम प्रदान करता है कि सभी मौजूदा विकास 1 अप्रैल 2011 के 6 महीने के भीतर आम क्षेत्रों को प्रबंधन कंपनी को हस्तांतरित करना चाहिए।

यह अत्यंत समस्याग्रस्त है क्योंकि बहुत सारे विकास अधिनियम के साथ अनुपालन नहीं किया गया है।

यह विकास में एक घर या अपार्टमेंट को बेचने की कोशिश कर रहे लोगों के लिए समस्याएं पैदा करने वाला है क्योंकि एक संभावित खरीदार को सलाह दी जा सकती है कि वे संपत्ति खरीद न करें जब तक कि आम क्षेत्रों को स्थानांतरित नहीं किया जाए।

यह बिक्री में देरी पैदा करेगा और संभावित रूप से इस तरह की संपत्ति को बेचना बहुत मुश्किल होगा। जबकि संपत्ति के मालिक अधिनियम के प्रावधानों को लागू करने के लिए अदालत में जा सकते हैं, यह बहुत महंगा होगा और अन्य समस्याएं भी हैं उदाहरण के लिए उन मामलों में जहां डेवलपर अब अस्तित्व में नहीं है। जब डेवलपर अब अस्तित्व में नहीं है तो अधिनियम इस समस्या का समाधान नहीं करता है।

डेवलपर्स को यह पता होना चाहिए कि अधिनियम की धारा 18 डेवलपर को अनकही इकाइयों का मालिक बनाती है और इसलिए अनसोल्ड यूनिट के सेवा शुल्क के लिए जिम्मेदार है।

इसके अलावा धारा 19 में यह प्रावधान है कि इस प्रकार के विकासों में डेवलपर को बिना बिके इकाइयों के संबंध में डूबने वाले फंड में भी योगदान करना चाहिए।

विवादों का हल

अधिनियम की धारा 24 बहु इकाई विकास के संबंध में विवादों के समाधान से संबंधित है।

अधिनियम प्रदान करता है कि कोई व्यक्ति अधिनियम के तहत लगाए गए किसी भी अधिकार या दायित्व को लागू करने के लिए सर्किट कोर्ट में आवेदन कर सकता है।

न्यायालय एक आदेश या आदेश दे सकता है क्योंकि यह उचित है कि यदि वह संतुष्ट है कि एक अधिकार का उल्लंघन किया गया है या एक दायित्व का निर्वहन नहीं किया गया है।

यह अधिनियम सर्किट कोर्ट को अद्वितीय अधिकार क्षेत्र भी प्रदान करता है ताकि पक्षकारों को किसी भी बहु-इकाई विवाद में मध्यस्थता में शामिल होने का आदेश दिया जा सके।

सभी पक्षों को मध्यस्थता में संलग्न होने की दिशा का पालन करना चाहिए। यह जानना महत्वपूर्ण है कि मध्यस्थता के अध्यक्ष अदालत को एक रिपोर्ट प्रदान करेंगे और यदि यह उभर कर आता है कि एक प्रतिभागी ने सहयोग नहीं किया और सक्रिय रूप से इस प्रक्रिया में शामिल नहीं हो सकता है तो अदालत असहयोगी पार्टी के खिलाफ लागत का आदेश दे सकती है।

विधान दूर तक नहीं जाता है

हालांकि कानून का यह नया टुकड़ा भविष्य के अपार्टमेंट खरीदारों के लिए सुरक्षा और विवाद समाधान प्रदान करने का प्रयास करता है, यह तर्क दिया गया है कि यह बहुत दूर नहीं जाता है।

यह इस समय स्पष्ट नहीं है कि अधिनियम के प्रावधानों को कैसे लागू और लागू किया जाएगा। विशेष रूप से पूरा करने का आश्वासन देने, निर्माण के मानक को बनाए रखने और अधिक कुशल स्नैगिंग और सफल हैंडओवर की सुविधा में उल्लेखनीय सुधार नहीं हुआ है।

अधिनियम में कई समस्याएं हैं और डेवलपर्स के लिए और मौजूदा विकास में एक अपार्टमेंट या एक घर बेचने की कोशिश कर रहे लोगों के लिए गंभीर कठिनाइयों की ओर जाता है जहां आम क्षेत्रों को विशेष रूप से स्थानांतरित नहीं किया गया है जहां डेवलपर अब मौजूद नहीं है।

ऐसा प्रतीत होता है कि अधिनियम के संशोधनों के अभाव में विवाद बढ़ने की संभावना है।