A Lei de Desenvolvimento de Multi-Unidade entrou em vigor no dia 1st Abril de 2011. As implicações do mesmo são resumidas abaixo.

O ato aplica-se a empreendimentos residenciais onde existem 5 ou mais unidades. Isso inclui empreendimentos de apartamentos e casas. Também se aplica a empreendimentos mistos com propriedades comerciais, no entanto, eles são tratados de forma ligeiramente diferente, por exemplo, em relação aos direitos de voto e ao fundo de amortização. A Lei não cobre empreendimentos que sejam exclusivamente comerciais.

O Anexo 1 da Lei detalha as seções que se aplicam a empreendimentos residenciais de 2 a 4 unidades e o Anexo 2 da Lei se aplica a empreendimentos com várias unidades que consistem exclusivamente em casas que têm uma estrutura de empresa de gestão do proprietário.

No caso de futuros desenvolvimentos as áreas comuns terão de ser transferidas do incorporador para a sociedade gestora antes que uma única unidade do empreendimento possa ser vendida. Isso é estabelecido na seção 3 da Lei.

O desenvolvedor manterá, no entanto, um interesse benéfico nas áreas comuns até que as unidades sejam vendidas para permitir que ele conclua o desenvolvimento.

Assim que o desenvolvimento for concluído, o Desenvolvedor fará uma declaração legal no sentido de que o interesse benéfico nas áreas comuns e a reversão foram transferidos para a sociedade gestora.

Após a conclusão do desenvolvimento de várias unidades, o desenvolvedor deverá fornecer à empresa de gestão de cada proprietário a documentação definida no cronograma 3 da Lei.

É importante notar que os promotores terão de contratar um advogado independente para lidar com a transferência das áreas comuns. O próprio advogado do desenvolvedor não pode agir em seu nome a este respeito.

Desenvolvimentos Existentes

No caso de Desenvolvimentos Existentes: Estes são tratados nas seções 4 e 5 da lei. A lei prevê que todos os empreendimentos existentes devem transferir as áreas comuns para a sociedade gestora no prazo de 6 meses a partir de 1º de abril de 2011.

Isso é extremamente problemático, pois muitos desenvolvimentos não cumpriram a lei.

Isso vai criar problemas para as pessoas que tentam vender uma casa ou apartamento no empreendimento, pois um comprador potencial pode ser aconselhado a não comprar a propriedade até que as áreas comuns tenham sido transferidas.

Isso criará atrasos nas vendas e, potencialmente, tornará muito difícil a venda de tal propriedade. Embora o proprietário do imóvel possa ir ao tribunal para fazer cumprir as disposições da Lei, isso será muito caro e terá outros problemas também, por exemplo, nos casos em que o desenvolvedor não existe mais. A lei não aborda o problema do que acontece quando o desenvolvedor não existe mais.

Os desenvolvedores devem estar cientes de que a Seção 18 da Lei considera que o desenvolvedor é o proprietário das unidades não vendidas e, portanto, responsável pelas taxas de serviço das unidades não vendidas.

Além disso, a Seção 19 prevê que o desenvolvedor nesses tipos de empreendimentos também deve contribuir para o fundo de amortização em relação às unidades não vendidas.

Resolução de Disputas

A Seção 24 da Lei trata da resolução de disputas a respeito de desenvolvimentos de várias unidades.

A lei prevê que uma pessoa pode recorrer ao Tribunal de Circuito para fazer cumprir quaisquer direitos conferidos ou obrigação imposta ao abrigo da lei.

O Tribunal pode emitir uma ordem ou ordens conforme julgar apropriado, se estiver convencido de que um direito foi violado ou uma obrigação não foi cumprida.

A lei também confere jurisdição única ao Tribunal de Circuito para ordenar que as partes se envolvam na mediação em qualquer disputa de várias unidades.

Todas as partes devem cumprir a orientação para se envolver na mediação. É importante estar ciente de que o presidente da mediação apresentará um relatório ao tribunal e se for constatado que um participante não cooperou e não se envolveu ativamente no processo, o tribunal pode emitir uma ordem de custas contra a parte não cooperante.

A legislação não vai longe o suficiente

Embora esta nova peça de legislação tente fornecer proteção e resolução de disputas para futuros compradores de apartamentos, argumentou-se que não vai longe o suficiente.

Não está claro no momento como as disposições da lei serão policiadas e aplicadas. Em particular, a provisão para garantir a conclusão, manter o padrão de construção e facilitar um bloqueio mais eficiente e transferências bem-sucedidas não melhorou significativamente.

A lei apresenta uma série de problemas e conduz a sérias dificuldades para os promotores e para as pessoas que tentam vender um apartamento ou uma casa em um empreendimento existente onde as áreas comuns não foram transferidas, especialmente onde o promotor não existe mais.

Ao que parece, na ausência de emendas à lei, as disputas tendem a aumentar.